임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제) 시행이 4년을 넘긴 가운데 그간 서울에서 전월세를 재계약한 세입자 절반가량이 계약갱신청구권을 사용한 것으로 나타났다.
다만 계약갱신청구권 사용 비중은 임대차 2법 시행 이후 전셋값이 크게 오른 2022년 7월 69%에서 올해 들어 27%까지 낮아졌다.
6일 국토교통부가 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 이연희 의원에게 제출한 2021년 6월∼2024년 6월 3년치 서울 전·월세 계약 신고 자료를 분석한 결과다.
임대차 2법이 시행된 지는 4년이 됐지만, 계약갱신청구권 사용, 재계약 여부 등 임대차 조건에 대한 자료는 전월세 신고제가 시행된 2021년 6월부터 3년치가 쌓여있다.
갱신·신규 내역이 입력된 67만7964건의 임대차 계약 중 기존 전·월세를 재계약한 갱신계약 건수는 22만9025건으로 전체의 33.8%를 차지했다.
나머지 66.2%(44만8939건)는 집주인과 세입자가 새로 맺은 전·월세 계약이다.
재계약 중 계약갱신청구권을 행사한 계약은 10만7691건으로 47%를 차지했다.
임대차 2법에 따라 세입자는 계약갱신청구권을 활용해 전·월세 계약을 연장, 최대 4년 거주를 보장받고 임대료 상승률을 5% 이내로 제한할 수 있다. 계약갱신청구권을 행사하지 않고 재계약한 경우 임차인은 다음 계약 때 갱신청구권을 쓸 수 있다.
계약갱신청구권 사용 비중은 감소세를 보인다.
임대차 2법 시행 이후 전셋값이 크게 오른 2021년 7월에 이 비중은 69.3%에 이르렀다. 서울 재계약 세입자 10명 중 7명이 갱신권을 쓴 것이다.
갱신권 사용 비중은 2022년 8월까지 60%대를 유지하다가 전셋값이 하락하며 2022년 12월 30%대로 떨어졌다. 이 비중은 올해 2월 27.3%까지 내려왔다.
올해 상반기 전·월세 재계약 때 갱신청구권을 사용한 비중은 28.4%로, 작년 상반기(31.3%)보다 2.9%포인트 낮다.
서울 아파트 전셋값이 1년 넘게 오름세를 보이고 있지만, 고점이던 2년 전 계약 때와 비교해서는 낮은 경우 갱신권을 써 재계약하기보다는 전세금이 더 낮은 집으로 옮기거나 협의 재계약해 갱신권 사용 비중이 낮아진 것으로 보인다.
전셋값이 고점이던 때 갱신권을 소진한 임차인이 많기에 갱신권 사용이 줄었다는 분석도 나온다.
지난 3년간 전세 재계약 중 49%는 세입자가 갱신권을 쓰지 않아 전세금이 5% 넘게 오른 것으로 집계됐다.
전세금을 5% 이내로 올린 계약은 23%, 동결한 계약은 14%였다.
재계약하며 전세금을 내린 계약은 13%인 것으로 나타났다. 이런 '역전세' 계약은 2022년 12월 본격적으로 나타나기 시작했다.
갱신계약 중 전세보증금 인하 계약 비중이 가장 높은 시기는 지난해 8월(35.9%)로, 이때 역전세가 절정이었다고 볼 수 있다.
전세금을 낮춘 갱신계약 비중은 이후 서서히 떨어져 올해 6월 23.4%가 됐다.
빌라, 오피스텔보다는 아파트 전·월세 재계약 때 계약갱신청구권을 사용하는 비중이 높았다.
3년간 서울 아파트 임대차 재계약 22만9천25건 중 47%(10만7691건)가 갱신권을 사용한 계약이다. 이 비중이 연립·다세대는 38.1%, 오피스텔은 33.1%였다.
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