[8‧4대책] 50층 공공 재건축 허용…강남 재건축 조합 참여할까

 
[데일리동방] 정부가 강남 재건축 활성화를 위해 공공 참여형 고밀 재건축 제도를 도입, 5년간 총 5만 가구를 공급하기로 했다. 그동안 강남 재건축이 허용되면 시장 과열로 인한 집값 급등이 우려된다는 이유로 막아왔지만, 수도권 공급이 시급하다는 판단에 따라 이를 풀어준 셈이다.

관건은 재건축 조합의 적극적인 참여다. 강남 재건축단지 아파트 조합들은 이번 대책을 반기면서도 일반 재건축이 제외된 데 대해 아쉬움을 나타내고 있다. 용적률을 높여 공공임대를 늘리는 데 대해서도 미온적인 분위기다.

◇공공재건축 용적률 높여주고 기부채납 받아…"고밀개발하되 기대수익률 90% 환수"

한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 참여를 전제로 재건축 단지가 주택 등을 기부채납하면 종상향 등을 통해 용적률을 500%까지 올려주고 층수도 50층까지 올릴 수 있도록 규제를 완화한다.

공공 재건축은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 참여해 사업을 함께 이끌어가는 새로운 형식의 재건축이다. 이를 위해 주택소유자 3분의 2의 동의가 필요하다.

용적률과 층수제한 등 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 가구수 보다 2배 이상 공급하고 증가한 용적률의 50~70%는 기부채납으로 환수하게 된다.

정부는 용적률을 300~500% 수준으로 완화해주기로 했다. 용적률 500%는 준주거지역 용적률 상한이다.
고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택의 절반 이상은 장기 공공임대로 공급하고 나머지는 무주택자와 신혼부부·청년 등을 위한 공공분양으로 활용한다.

원래 용적률 250%이면서 조합원 분양과 일반분양 가구수가 500가구인 재건축 단지가 용적률을 300%까지 올린다고 하면 가구수는 100가구 늘어나는 데 그친다. 이때 증가한 용적률의 50%를 기부채납으로 환수한다고 치면 100가구 중 50가구는 기부채납받아 임대로 돌리고 나머지 50가구는 일반분양된다.

하지만 이 단지가 용적률을 250% 더해 총 500%까지 받으면 가구수는 500가구가 늘어나게 된다.

늘어난 500가구 중 250가구는 일반분양되고 나머지 250가구는 기부채납받아 절반씩 공공임대와 공공분양으로 배분된다.

주거공간을 최대로 확보하기 위해 현행 90%인 준주거지역의 주거비율도 상한을 없애고 가구당 2㎡인 공원설치 의무 규정도 완화한다.

정부는 공공임대와 공공분양의 구체적 공급방식은 지역별 수요나 여건 등에 따라 지자체가 결정할 수 있도록 자율권을 부여하기로 했다.

정부는 재건축 규제 완화로 시장이 과열되는 것을 막기 위해 시장이 과열되는 조짐을 보이는 재건축 단지나 인근 단지에 대해선 토지거래허가구역을 지정하는 방안을 적극 검토하기로 했다. 하지만 이에 대한 위헌 시비가 더 커질 수 있다. 토지 거래를 규제하는 제도를 주택시장 안정을 위해 쓴다는 것은 사실상 주택거래허가제라는 반발이 만만치 않다.

공공 재건축에 분양가 상한제를 면제해주는 내용은 포함되지 않았다. 게다가 정부는 용적률 인센티브를 부여하기로 하면서도 이를 통한 조합의 수익은 최대한 환수하겠다는 방침을 밝혔다.

홍남기 부총리는 브리핑에서 "고밀개발로 인해 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납하게 해 용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수할 예정"이라고 말했다.

실제로 재건축을 통한 기대수익률이 10%밖에 되지 않는다면 조합으로선 쉽게 나서기 어려울 수 있다.

◇ 강남 재건축단지, 50층까지 높이는 건 OK…공공임대는 글쎄

35층으로 묶인 서울 주택 층수제한도 완화돼 강남 한강변 고밀 재건축 단지는 50층까지 건물을 올릴 수 있게 돼 서울의 스카이라인이 바뀔 전망이다.

​그동안 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실주공5단지 등이 재건축을 추진하면서 층수를 50층까지 올리는 방안을 추진해 왔으나 서울시의 층수 규제에 막힌 상태다.

이들 아파트 외 다른 아파트도 층수를 50층 수준으로 올리는 재건축을 타진하고 있다.

압구정동 현대아파트가 49층 아파트 건립계획을 수립한 바 있고 송파구 신천동 장미아파트 등도 재건축을 통해 50층으로 건물을 올리는 방안을 검토해 왔다.

서울시가 도시계획을 수정하면 층수제한은 얼마든 풀릴 수 있다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에는 용도지역별로 용적률이 규정돼 있지만 층수제한과 관련한 규제는 별도로 없다.

정부는 뉴타운 해제 지역에 대해서도 공공 재개발 사업을 적극 추진키로 했다. 이를 통해 2만가구 이상 공급한다는 목표를 설정했다.

과거 뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연 등으로 해제된 정비구역은 서울에서만 176곳에 달한다. LH와 SH가 공공시행자 참여, 인센티브 제공 등을 통해 재개발 사업의 신속한 추진을 지원한다.