대법원 "집주인이 자료 거부해도 중개사 선순위채권 설명은 의무"

[이코노믹데일리] 다가구주택 임대인이 자료 제공을 거부하더라도 공인중개사는 선순위 채권 규모와 위험성을 충분히 설명해야 한다는 대법원 판단이 나왔다. 전세사기와 보증금 미회수 문제가 사회적 문제로 떠오른 가운데 중개업자의 책임 범위를 한층 넓힌 판결로 해석된다.
 
13일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 오경미 대법관)는 A씨가 한국공인중개사협회를 상대로 낸 공제금 등 청구 소송에서 원고 패소로 판단한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.
 
A씨는 지난 2020년 4월 공인중개사 B씨의 중개로 경기도 수원에 위치한 한 다가구주택 1개 호실을 보증금 1억1000만원의 임대차 계약을 체결했다. 하지만 해당 다가구주택에는 채권최고액 7억1500만원의 근저당이 설정돼 있었고 다른 호실들에도 선순위 임대차보증금 채권이 합계 7억4000만원에 달했다.
 
문제는 중개 과정에서 제공된 설명이었다. B씨가 교부한 중개대상물 확인·설명서에는 근저당권 존재 사실과 함께 “임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수가 있음을 구두로 설명함”이라는 문구만 기재돼 있었다.
 
이후 해당 다가구주택은 경매로 넘어갔고 선순위 채권자들이 배당을 받은 뒤 A씨는 배당받지 못한 상황이 발생했다. 이에 A씨는 공인중개사가 주의의무를 다하지 않아 손해를 입었다며 소송을 제기했다.
 
1심 법원은 중개사가 중개대상물에 관한 확인·설명 의무를 제대로 이행하지 않았다고 인정하며 공제금 6600만원을 지급하라고 판결했다. 이와 달리 2심은 “임차인은 선순위 임대차계약이 다수 존재한다는 사실을 인지한 상태에서 스스로 위험을 부담하고 계약을 체결했다”며 중개사의 책임을 부정했다.
 
대법원의 판단은 2심과 달랐다. 대법원은 “선순위 임대차보증금 채권의 존부와 범위는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험을 판단하고 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항”이라고 전제했다.
 
이어 “개업 공인중개사는 선량한 관리자의 주의의무와 신의성실의 원칙에 따라 다가구주택에 선순위 채권이 어느 정도 존재할 수 있는지 조사·확인하고 그 내용을 임차인에게 성실히 설명해야 할 의무가 있다”고 설명했다.