단기 반등에 흔들리는 시장… 대책 효과는 이제부터가 본게임

[이코노믹데일리] 최근 서울 아파트값 상승폭이 소폭 확대되면서 정부 대책의 효과가 약하다는 지적이 나오지만, 이는 대책의 실패보다 시장의 단기적 ‘반작용(ripple effect)’이라는 분석도 힘을 얻고 있다. 잇따른 규제로 호가가 단기간 잡히기 전, 대기수요와 고가 재건축 중심의 비정형 거래가 먼저 반응하며 통계가 왜곡된 것이라는 해석이다.
 

20일 부동산원 주간 가격 변동률이 반등한 것도 특정 지역의 신고가 거래가 통계를 끌어올린 영향이 크다는 지적이 나온다. 청담동 동양파라곤, 신반포2차, 리센츠 등 이른바 ‘초우량 단지’의 최고가 거래는 시장 전체를 설명하기에는 한계가 있다. 매물 절벽으로 공급이 말라붙은 상황에서 고가 단지 중심의 개별적 거래가 이뤄지면서 평균값이 상승한 것일 뿐 거래량 자체는 여전히 낮은 수준을 유지하고 있다.
 

일각에서는 규제의 단계적 효과는 이제 막 반영되기 시작하는 국면이라는 평가도 제기된다. 10·15 대책은 규제지역 확대, 토지거래허가 강화, 대출규제 강화가 패키지로 묶여 있어 시장에 반영되기까지 최소 6~10주가 필요하다는 설명이다. 과거 대책과 단순 비교하기 어렵다는 분석이다.
 

전문가들 사이에서도 견해가 엇갈린다. 단기 가격탄력성 확대를 ‘대책의 내성 증가’로만 해석하기보다는 시장의 구조적 요인을 더 주목해야 한다는 의견이 늘고 있다. 전세 매물 축소, 금리 안정 기대감, 공급 축소에 따른 신규 분양 선호 확산 등이 함께 작용하면서 가격 조정 여력이 사라졌다는 진단이다.

여기에 김윤덕 국토교통부 장관이 개발제한구역 해제까지 포함한 공급 확대책을 예고한 만큼, 향후 공급 신호가 본격화될 경우 시장은 다시 안정세로 진입할 가능성도 크다. 공급 신호가 명확하게 전달되면 기대심리가 빠르게 조정된다는 것이 과거 사례다.
 

부동산 시장 분석가들은 단기 가격 움직임만으로 대책의 성패를 단정하는 것은 위험하다고 지적한다. 대책의 실효성은 3~6개월의 중기 흐름에서 판단해야 한다는 것이다. 규제 강화 이후 공급 확대 신호가 동시에 작동하면 가격 안정 기조는 강화될 수 있다는 평가도 나온다.