[이코노믹데일리] 정부가 10·15 주택시장 안정화 대책을 통해 서울 전역을 규제 지역으로 묶고 대출 문턱을 높이자 수도권 부동산 시장이 자산가 중심으로 재편될 것이란 우려가 커지고 있다. 소득은 있지만 부모의 지원을 받기 어려운 2030세대가 내 집 마련의 기회를 잃고, 자산 불평등이 심화될 수 있다는 지적이다.
23일 금융위원회는 “서민·중산층의 주택금융 접근을 보장하겠다”고 밝혔지만, 서울 전역과 경기 주요 지역이 모두 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶이면서 수도권 핵심 주거지가 전면 규제망에 포함됐다.
이번 조치로 주택담보인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 낮아지고, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 하한 금리는 3%로 상향됐다. 전세대출에도 DSR이 적용되며, 주담대 위험가중치 상향이 조기에 시행된다. 정부는 이를 통해 투기적 수요를 차단하겠다는 입장이다.
하지만 현장 반응은 냉랭하다. 대출 규제가 강화되면서 중산층 이하 실수요자의 ‘주거 사다리’가 끊겼다는 것이다. 정부는 15억원 이하 주택의 기존 6억원 한도를 유지한다고 밝혔지만, LTV 40%가 적용되면 실제 대출 가능액은 오히려 줄어든다.
시장에서는 “현금 부자만의 시장이 됐다”는 불만이 확산한다. 자산가들은 대출 없이 매수가 가능하지만, 고소득이지만 자산이 부족한 청년층과 맞벌이 신혼부부는 대출 의존도가 높아 상대적 박탈감이 커지고 있다.
한국은행과 석병훈 이화여대 교수의 공동 연구에 따르면 LTV 규제 강화로 가장 큰 타격을 입는 계층은 전문직 청년과 신혼부부 같은 ‘HENRY(High Earner, Not Rich Yet)’다. 석 교수는 “소득은 높지만 자산이 부족한 30대가 가장 큰 피해자가 될 것”이라고 말했다.
국회 국토교통위원회 소속 엄태영 국민의힘 의원이 국토부로부터 제출받은 자료에 따르면 지난 7~8월 20·30대가 주담대를 이용해 서울 아파트를 매수한 건수는 1356건으로, 전년 동기(2378건) 대비 42.5% 줄었다. 특히 3억원 이하 소액 대출을 활용한 20대와 30대의 매수 건수는 각각 69.2%, 71.8% 급감해 다른 세대보다 감소폭이 컸다.
고가주택 기준으로 설정된 15억원의 현실성에도 의문이 제기된다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 서울 전용 59㎡ 아파트의 평균 매매가는 이미 10억5000만원을 넘었고, 강남·서초구는 20억원을 웃돈다. 마포(13억8000만원), 용산(14억9000만원) 등 선호 지역의 중소형 평형도 실수요자 접근이 어렵다.
규제 효과의 지속성에도 의문이 제기된다. 과거 문재인 정부 시절 시행된 15억원 초과 주담대 금지 조치가 6개월뿐이었듯, 이번 대책 역시 단기간 내 약효가 떨어질 가능성이 크다. 한 시중은행 관계자는 “이제 시장은 규제에 내성이 생겨 가격 하락으로 이어지지 않는다”고 말했다.
전문가들은 금리 인하 국면에서 스트레스 DSR 하한을 높이는 것은 실수요자에게 불리하다고 지적하며, 단기적 수요 억제책보다는 장기적인 금융 완화 정책이 병행돼야 한다고 조언한다.
한 부동산 전문가는 “결국 자금 여력이 있는 계층만 시세차익을 누리고, 중산층 이하 실수요자는 시장 진입 자체가 봉쇄될 수 있다”며 “장기적으로 부동산 양극화가 심화할 것”이라고 말했다.
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