경매차익으로 전세사기 피해지원... 문제는 신속성

 
정부와 대통령실, 국민의힘이 전세사기 피해지원 특별법 개정안을 마련해 22대 국회 최우선 입법 과제로 추진키로 하자, 정부가 바로 토론회를 열어 피해주택 경매차익을 피해자에게 돌려주는 정부안의 장점 알리기에 나섰다.
 
전문가들은 정부가 제시한 안이 이전보다 많이 진전됐다고 평가하면서도 피해 구제의 '신속성'도 중요하다고 강조했다. 경매를 활용한 피해 구제가 핵심인 만큼 공공의 피해주택 낙찰과 경매차익 지급까지 시간이 걸릴 수 있기 때문이다.
 
4일 정부에 따르면 한국토지주택공사(LH) 서울지역본부 대강당에서는 국토교통부, LH, 주택도시보증공사(HUG) 관계자와 전문가들이 참석한 가운데 '전세사기 피해자 주거지원 강화 방안' 토론회가 3일 열렸다.
 
더불어민주당 단독 의결로 국회를 통과한 '선(先)구제 후(後)회수' 전세사기 특별법 개정안에 윤석열 대통령이 거부권을 행사한 지 닷새 만이다.
 
정부의 전세사기 피해지원 보완 방안은 LH가 전세사기 피해주택을 감정가보다 싸게 경매로 매입한 뒤 LH 감정가와 낙찰가의 차액(경매 차익)만큼을 피해자에게 지급하겠다는 내용이 핵심이다.
 
최근 6개월간 전국 연립·다가구주택 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰 금액의 비율) 평균이 67.8%인 점을 고려하면 피해자들이 돌려받을 보증금은 감정가의 30% 안팎이 될 것으로 정부는 보고 있다.
 
토론회에서 HUG는 실제 전세사기 피해주택을 대상으로 한 경매차익 반환 시뮬레이션 결과를 밝혔다.
 
HUG는 임차인이 선순위인 서울 강서구 전용면적 25.3㎡ 다세대주택의 경우 감정가가 2억2천860만원이고 예상 낙찰가가 1억8140만원(낙찰가율 79%)이라면 보증금인 2억4800만원인 피해자가 총 2억2860만원을 회수할 수 있을 것으로 추산했다. 경매를 통해 배당받을 수 있는 1억8140만원과 경매차익 4720만원(감정가의 21%)을 더한 액수다.
 
임차인이 후순위(보증금 8500만원)인 인천 미추홀구 전용면적 59.9㎡ 다세대주택 사례에서는 피해자가 보증금 5980만원을 회복할 수 있다는 추산 결과를 내놓았다. 감정가 2억700만원인 주택의 경매 배당금, 최우선변제금을 받지 못하지만, 예상 낙찰액이 1억4720만원(낙찰가율 71%)이라면 경매 차액 5980만원을 돌려받을 수 있다는 결과다. 이 임차인은 경매가 끝난 직후 피해주택에서 바로 퇴거하면서 5980만원을 받을 수 있다.
 
HUG 시뮬레이션에서 예상 낙찰가는 최근 1년간 주택 유형별 경매 낙찰가율 평균을 적용했고, 피해주택 임대료로는 LH의 해당 지역 매입임대주택 평균 임대 조건을 적용했다. 법원 경매 집행 비용과 선순위 조세채권은 고려하지 않았다.
 
국토부는 정부안을 활용하면 피해자가 피해주택 경매 때 순위에 따라 지금처럼 배당을 받고, 추가로 경매차익만큼을 더 지원받게 되는 것이라고 설명한다.
 
전문가들은 경매차익을 활용한 피해 지원이 진전된 방안이라고 평가하면서도 세밀하게 보완해 나가야 할 필요성이 있다고 보고 있다.
 
김진유 경기대 스마트시티공학부 교수는 "전세사기 피해자들에게는 피해 복구까지 시간이 얼마나 걸리는지가 굉장히 중요하다"며 "LH가 피해주택을 낙찰받고, 그 차익으로 피해자를 지원하는 과정에서의 신속성이 확보돼야 한다"고 말했다.
 
경매차익을 계산할 때 적용하는 LH 감정가와 낙찰가의 차이에 따라 회복할 수 있는 전세금이 달라지기에 피해자들이 감정가를 신뢰할 수 있어야 한다는 견해도 나왔다.
 
경매 시작부터 낙찰까지 길게는 3년가량이 소요되는데, 경매 시작 때 매긴 감정가가 낙찰 시점에서는 시세를 반영하지 못하는 값이 될 수 있어서다.
 
최인철 에이원감정평가법인 감정평가사는 "감정평가 시점과 낙찰 시점 간 시차가 크면 피해자들이 감정평가액을 두고 항의할 수 있다"며 "이럴 때 낙찰일 기준으로 감정평가를 하면 될 것"이라고 말했다.
 
국토부는 경매 시작 때 매겨지는 법원 감정가와 낙찰 시점 감정가에 차이가 있을 수 있기에 낙찰 시점과 가까운 LH 감정평가액을 적용하는 것이라고 밝혔다.
 
이장원 국토부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과장은 "감정가를 낮춰 보증금을 조금 보전해주려고 LH 감정가를 적용한다고 오해하는 분들이 있는데, 그렇지 않다"며 "감정평가는 LH가 직접 하는 것이 아니라 정당한 프로세스에 따라 감정평가사에게 의뢰한다"고 말했다.
 
국토부는 특별법 대안이 최종안은 아니며, 협의를 거쳐 보완하겠다는 뜻을 밝혔다.
 
김규철 국토부 주택토지실장은 "정부안은 피해 보증금을 상당 부분 보전할 수 있다는 장점이 있지만, 일부 비판적 시각도 있다는 것을 알고 있다"며 "피해자들과의 면담, 전문가 토론회 등 다양한 의견 수렴 과정을 거치고, 야당 의원들과도 논의해 최종안을 마련할 계획"이라고 말했다.
 
김진유 교수는 LH와 HUG가 이날 공개한 시뮬레이션에 대해 "피해자에게 전세대출이 없다고 가정한 결과인데, 전세대출을 낀 피해자는 경매차익을 돌려받는다고 해도 상당 부분을 은행에 갚고 손에 쥐는 것이 없을 수 있다"며 "이때 어떻게 안정적으로 주거를 지원할 수 있을지 추가로 고려해야 한다"고 말했다.
 
피해자들은 '선구제 후회수'와 '경매차익 지원'을 양립해 선택할 수 있도록 해달라고 촉구하고 있으나, 정부는 선을 그었다.
 
이장원 과장은 "('선구제 후회수'가 담긴) 전세사기 특별법 야당안은 사실상 운용이 어렵다"며 "둘 중 하나를 선택할 수 있도록 하기보다는 실제 운용할 수 있는 피해 회복 방안을 지원해드리는 게 보다 현실적"이라고 말했다.