​[명동시장 톺아보기] 미분양 감소세?…건설사 재무 악화시키는 숫자의 함정

[데일리동방] 우리나라 대표적 기업자금시장인 명동은 최근 들어 단순히 어음할인을 넘어 새로운 기업평가 분야인 ESG(환경・사회가치・지배구조) 평가까지 반영해 기업을 평가하고 있습니다. 경영상 각종 리스크는 물론 ESG 평가는 선진 경영평가에서 중요한 평가사항이고 실제로 자금시장에서는 기업신용도평가에 큰 영향을 미치고 있습니다. 명동시장 톺아보기를 통해 매주 업종・기업 또는 이슈에 대해 시장의 평가와 자금시장 정보를 제공하고자 합니다. <편집자주>

전국 미분양주택이 지난해 6월 이후 10개월째 감소세를 보이고 있다.

국토교통부에 따르면 4월 말 기준 전국 미분양주택은 총 3만6629가구다. 지역별로는 수도권이 3783가구로 전달(4202가구) 대비 10.0% 줄었다. 지방은 3만2846가구로 지난해 8월 이후 8개월 연속 감소세를 나타냈다.

‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양은 전월과 비교해 1.7% 줄어든 1만6372가구로 집계됐다.

하지만 미분양이 줄었다고 하지만 여전히 많이 남아있다. 부동산 침체와 정부 규제까지 더해지면서 미분양이 없는 지역을 찾을 수 없는 것이 현실이다.

건설사에 있어 미분양은 부담으로 다가올 수밖에 없다. 미분양이 발생하면 건설사 손실은 상상이상이다. 분양미수금이 늘어나면 재무구조에도 악영향을 끼치게 된다. 그뿐 아니라 무형의 손실도 발생한다. 주택브랜드 가치에 ‘미분양’이라는 평가가 새겨지면서 다음 분양에 영향을 미친다.

미분양 원인에는 여러 가지가 있겠지만 외부적으로는 정부 부동산 대책이나 지역 개발계획 연기 등이 있다. 내부적으로는 분양시기, 분양조건, 설계, 디자인 등 다양하다.

A사의 경우 10여 년 전 발생한 대규모 미분양으로 발생한 손실을 극복하지 못하고 매년 적자를 지속했다. 그러다 A사는 그룹사 지원에도 불구, 상장폐지 수순을 밟았다.

경기도에서 몇 년째 미분양 물량을 떨쳐내지 못하고 있는 B사 역시 점점 손실이 커지는 모양새다. B사가 몇 해 전 경기도에 준공한 아파트 물량의 3분의 1가량은 현재까지도 미분양으로 남아있다.

B사의 분양미수금은 2017년 84억원에서 2018년 53억원으로 줄었다가 지난해 70억원대로 다시 늘었다. 분양수익의 경우도 2017년 1008억원, 2018년 1073억원에서 2019년 322억원으로 쪼그라들었다.

매출액 역시 약 3600억원에서 1910억원대로 반토막 수준으로 줄었다. 당기순이익은 54억원에서 15억원으로, 2019년에는 -363억원으로 적자전환됐다.

문제는 B사가 100% 지분을 갖고 있는 시행사 C사 상황도 나빠지고 있다는 점이다. 일반적으로 미분양이 발생하면 시행사는 분양대금을 회수하지 못하면서 시공사에게 공사대금을 지급하지 못하게 된다.

C사의 경우 2017년 422억원이었던 매출액이 2018년 256억원, 2019년 100억원대로 감소했다. 분양수입이 281억원에서 159억원, 10억원으로 줄어든 영향이다.

당기순이익은 2017년 35억원 적자에서 2018년 10억원 흑자전환 됐다가 2019년 다시 111억원으로 적자전환했다. 영업이익은 3년째 마이너스를 기록 중이다.

중앙인터빌 관계자는 “부동산 경기상황을 볼 때 미분양 위험은 지속될 것으로 보인다”며 “미분양 물량에 따른 악순환을 막기 위해서는 시행사의 재무건전성부터 살펴봐야 한다”고 말했다.