물 만난 롯데, 롯데리츠에 다 던진다…6% 배당 가능할까

[데일리동방] 롯데위탁관리부동산투자회사(롯데리츠) 상장에 증권가의 관심이 크다. 모처럼 등장한 대어급 코스피 상장사이기 때문이다. 6%대 높은 배당수익률도 호평을 받고 있다.

다만, 롯데리츠의 기초자산에서 핵심자산이 빠졌고 지방 아울렛과 마트 등을 다수 포함해 자산유동화에 나섰다는 지적이 나온다. 6%대 수익률이 보장될지도 미지수다. 

1일 금융투자업계에 따르면 롯데리츠는 오는 2일 수요예측을 마감한다. 총 자산매입금액은 1조4900억원이며 공모 예정금액은 4084억~4299억원이다. 롯데리츠는 발행가 4750~5000원 기준 내년 이후 배당수익률을 6.35~6.75%로 제시했다. 

10월 말 상장 예정이며 상장 주관사는 한국투자증권, 홍콩상하이증권(서울지점), 노무라금융투자 등이다. 공모 참여시 예상배당수익률이 10%대로 제시되는 등 높은 배당수익률로 시장참가자들의 관심이 크다. 롯데리츠의 흥행이 예상되는 이유다.

단, 리츠는 안정적인 현금흐름이 중요하지만 롯데리츠의 기초자산이 부실하다는 지적도 나온다. 롯데리츠의 기초자산은 백화점 창원점·구리점·강남점·광주점 4곳, 마트 의왕점·장유점·서청주점·율하점 4곳, 아울렛 청주점·율하점 2곳이다. 

서울 중심의 핵심자산이 아닌 수도권과 각 지방에 있는 백화점, 마트, 아울렛으로 구성돼 있다. 롯데쇼핑의 핵심자산은 롯데백화점 명동점과 잠실점으로 꼽히지만, 이번 리츠에 포함되지 않아 매력도가 떨어진다는 지적도 있다.

롯데리츠의 기초자산 중 유일하게 서울 내에 위치한 롯데백화점 강남점의 매출 순위는 롯데 백화점 내 16위를 차지한다. 주변에는 강남의 현대백화점 무역센터점, 스타필드 코엑스몰, 갤러리아 백화점 압구정점 등의 백화점들과 경쟁 중이다.

이외 기초자산 중 롯데백화점 창원점(8위), 구리점(19위), 광주점(9위) 등이 매출순위가 높은 핵심자산이다. 이를 제외한 나머지 수도권과 지방 아울렛, 마트 등은 지역경기 침체, 경쟁 심화 등으로 부동산 가치자산의 매력도가 낮은 수준으로 평가된다.

투자업계 한 관계자는 “롯데쇼핑이 투자가치가 떨어지는 부동산자산을 이번 리츠에 전부 묶은 것으로 보인다”며 “게다가 약 5000억원을 추가 차입해 야하는 만큼 차입 비용을 고려했을 때 6% 이상의 고배당이 가능할지 의문”이라고 말했다. 실제 롯데쇼핑은 2016년부터 매출 역성장을 이어가고 있다.

처음부터 배당수익률이 6%대의 높은 수준으로 제시된 점도 의문이다. 이 관계자는 "임대수익 700억원대, 순이익률 50%, 순이익의 90%를 배당한다고 가정했을 때 배당금은 350억원 규모가 된다"며 "따라서 시총규모 8000억원의 롯데리츠에 예상되는 연 배당률은 4% 수준"이라고 분석했다.

다만 롯데리츠는 10년의 장기계약으로 연 1.5%의 임대료 상승을 포함하고 있으며, 롯데쇼핑의 지원이 뒷받침되는 만큼 배당에 대한 우려가 완화될 수 있다.

또 지난 11일 국토교통부는 공모형 리츠 및 부동산 펀드 투자자에 대한 세제 혜택 지원 계획을 발표했다. 정부의 리츠에 대한 적극적인 지원이 향후 리츠 주 가치를 높여 줄 가능성이 존재한다.