'77층' 선택한 성수4지구 조합원... 문제는 공사비

서울 성동구 성수전략정비구역 4지구 조합이 최고 77층 높이의 초고층 재개발을 추진키로 했다. 앞서 49층으로 결정한 성수1지구와는 엇갈리는 선택이다. 초고층 건축으로 사업비는 늘어날 수 있지만, 동수를 줄여 분양수익을 늘리겠다는 포석이다.
 
8일 성수4지구 조합에 따르면 조합이 지난주부터 조합원을 대상으로 최고 층수를 77층으로 올리는 설문 조사를 진행한 결과 450명(59.7%)이 전자투표에 참여해 359명(79.8%)이 77층을 선택했다. 88명(19.6%)만이 준초고층인 49층을 선택했다.
 
조합은 전용면적 84㎡ 기준 자산가치가 77층 선택 때 47억 원에 달할 것이라고 예상했다. 33억원으로 추정되는 49층 자산가치보다 40%가량 높일 수 있다는 설명이다.
 
일반분양 수익은 3.3㎡당 8000만원에서 1억원으로 불어나 총 4000억원의 추가 수익을 낼 수 있을 것으로 봤다.
 
이처럼 자산가치 상승 폭을 높게 잡은 근거는 모든 조합원 가구에서 ‘파노라마 한강뷰’가 가능하다는 점과 관련이 있다.
 
77층을 선택하면 5개 동 이하로 지을 수 있어 동 간 간격을 크게 넓힐 수 있기 때문이다. 일부 일반분양 가구도 파노라마 한강뷰가 가능해 분양수익을 3.3㎡당 1억원까지 늘릴 수 있을 것으로 보고 있다.
 
49층의 경우 7개 동으로 지어야 해 조합원의 30%와 모든 일반분양 가구는 제대로 된 한강뷰를 확보하기 어렵다는 게 조합 설명이다. 49층 계획 때 일반분양 수익은 3.3㎡당 8000만원으로 77층 계획보다 20% 낮게 추산됐다.
 
하지만 공사비는 여전히 과제로 남아있다.
 
재건축 최고 층수가 49층을 넘으면 해당 건축물은 건축법상 초고층 건축 규제를 적용받게 돼 준초고층(49층 이하)보다 공사비가 50% 이상 상승하는 것으로 건설업계에선 보고 있다.
 
하지만 성수4지구 조합은 공사비 상승분이 20% 수준에 그칠 것이라고 주장했다. 또 재건축 최고 층수를 70층 대로 높인다고 해도 일반분양 물량이 늘어나지는 않는다.
 
건설업계에선 재개발 사업을 추진하기에 앞서 수지 분석을 명확히 따져봐야 한다고 조언한다. 분담금 추산이 제대로 이뤄지지 않은 상태에서 사업을 진행할 경우 추후 동의율 하락 문제에 직면하게 될 수 있다고 보기 때문이다.
 
건설업계 한 관계자는 "아파트 설계도면만 늘어놓고 조합원들에게 결정하라고 하면 당연히 77층 초고층 아파트 외관이 더 좋아 보일 수 있다"면서도 "하지만 조합이 추산한 추가 공사비 규모가 정말 신뢰할 수 있는 데이터인지는 의문이며, 사업 수지 분석을 잘못했을 경우 추후 동의율 하락 문제에 직면할 수 있다"고 전했다.
 
이에 대해 한 조합원 관계자는 “시공사 간의 경쟁을 통해 공사비를 최대한 낮출 것이며 77층으로 더 깨끗한 한강조망과 랜드마크 프리미엄을 확보할 것"이라고 강조했다.
 
그러면서 "성수는 한강변 중 유일하게 300미터까지 고도를 열어주고 마음대로 지을 수 있도록 정부가 허용해준 지역"이라며 "77층으로 지었을 때 추가 부담금이 생길 수도 있으나 초고층화 투자로 더 깨끗한 한강뷰가 생긴다면 그 가치는 공사비를 훨씬 뛰어넘을 것"이라고 말했다.