임대차 3법 발의 완료…주택 임대차 시장 대격변 예고

6·17 대책 이후 서울·수도권의 전셋값이 급등하는 가운데 임대차 3법 개정안이 6일 국회에서 모두 발의됐다.

임대차 3법은 전월세신고제와 전월세상한제, 계약갱신청구권제로, 주택 임대시장을 뒤흔들 정도로 파급력이 클 것으로 전망된다.

당정은 이들 법안을 7월 임시국회에서 속전속결로 처리한다는 방침이다.

전문가들은 전월세 시장 안정화를 기대하면서도 제도 시행을 앞두고 전셋값이 한꺼번에 뛰거나 전세 물건이 월세로 전환될 부작용을 우려했다.

이날 박상혁 민주당 의원은 전월세신고제를 도입하는 내용을 골자로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 대표발의했다.

이 개정안은 주택 임대차 계약을 하면 집주인과 세입자 등 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금과 차임 등 임대차 계약 정보를 신고하게 하는 내용이다. 임대인과 임차인에게 신고 의무를 부여한 것이다. 당초 국토교통부와 민주당은 공인중개사에 신고 의무를 부여하려 했으나, 공인중개사 업계가 크게 반발하자 내용을 수정했다.

주택임대차 계약이 신고되면 자동으로 확정일자가 부여돼 임차인이 우선변제권을 확보하려고 확정일자를 따로 받지 않아도 된다.

이후 계약 갱신 때를 위해서라도 신고하는 것이 유리하기에 유인이 크다. 개정안은 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담았다. 이를 위해 국토부는 행정안전부와 협의를 통해 전입신고 양식을 개정하는 방안을 추진한다.

신고 이후 임대차 계약 내용이 바뀌거나 해제된 경우에도 30일 이내에 신고해야 한다.

전월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역, 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니다. 개정안은 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다.

국토부는 전월세 시장이 불안한 서울 등 수도권과 세종 등지로 지역을 국한하고 임대료 수준도 3억원 이상 등으로 정하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다.

대상 지역의 경우 조정대상지역 등 규제지역에 이 내용을 적용하는 방안도 거론된다.

전월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입하는 내용의 '주택임대차보호법' 개정안은 이미 여러 건 발의됐지만 기존 당정 협의대로 추진될 가능성이 크다.

이는 한 차례 계약 갱신을 허용하되(2+2년), 임대료 증액은 이전 계약의 5%를 넘지 못하게 하는 방안이다. 기존 안대로 법안이 통과된다면 2년의 계약 기간이 지났을 때 세입자가 원하면 세입자 귀책사유가 없는 한 차례 갱신해야 하고, 이때 임대료는 기존 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있게 된다.

법안이 이달 중 국회를 통과하게 된다면 전월세 주택은 등록임대와 큰 차이 없는 모습을 띠게 된다.

등록임대는 4·8년 임대 기간을 보장하면서 임대료를 기존의 5% 이상 올리지 못하게 하는 의무가 가해지기 때문이다.

등록임대는 임대 의무기간이 좀 더 길고 이 기간에는 세입자가 바뀌어도 임대료 증액 상한이 5%로 제한돼 있다는 점에서 차별화된다.

하지만 민주당에서는 기존 방안보다 더욱 강력한 규제가 이뤄져야 한다는 의견도 제시되고 있다. 경우에 따라 등록임대보다 더욱 강력한 의무가 일반 민간 임대에 부여될 가능성도 배제할 수 없다.

올해 1분기까지 누적 등록임대사업자는 51만1천명, 등록임대는 156만9천채에 달한다.

민주당 강병원 의원은 등록임대사업자에 대한 세제 특혜를 대폭 축소하는 내용의 종합부동산세법·조세특례제한법, 지방세특례제한법 일부개정안 등 '부동산 임대사업 특혜 축소 3법'을 대표 발의했다.

임대차 3법이 시행되면 전월세 시장의 급격한 임대료 상승을 억제할 수 있고 임대보증금 등에 대한 조세도 한층 세밀하게 운용할 수 있게 될 전망이다.

그러나 제도 시행 전 집주인들이 급격히 임대료를 올리거나 전세 물량이 감소하는 등 부작용이 발생할 수 있다는 우려도 나온다.

전월세상한제와 계약갱신권 부여로 임대 수익률이 떨어지면 임대인이 주택 관리를 소홀히 하는 등 문제가 나타날 수 있다는 지적도 있다.

한 전문가는 앞으로 금리 상승 등 상황에서 임대주택 공급이 줄어들 가능성이 있다며 전·월세 가격 급등 지역이나 시장이 불안한 지역에 제도를 적용하고, 금리가 뛰면 전·월세 상한을 상향하는 등 유연한 대응이 필요하다고 지적했다.