규제 피한 자금, 경매시장으로…서울 아파트 낙찰가율 4년 만에 최고

[이코노믹데일리] 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 이후 아파트 경매시장이 오히려 과열 양상을 보이고 있다. 대출 규제와 거래 제한이 강화되자 실거주 의무가 없는 경매시장으로 수요가 이동하면서, 낙찰가율이 4년 만에 최고치를 기록했다.
 
5일 법원경매전문회사 지지옥션에 따르면 지난해 서울 아파트 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 97.3%로 집계됐다. 이는 집값이 급등했던 2021년 이후 가장 높은 수준이다. 조정 국면이 본격화됐던 2023년 82.5%까지 떨어졌던 낙찰가율은 2024년 92.0%로 반등한 데 이어 지난해 다시 5.3%포인트 상승했다.
 
정부는 지난해 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하고 담보인정비율(LTV)을 40%로 낮췄다. 15억원 초과 주택의 대출 한도를 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한했다.
 
낙찰 후 한 달 내 잔금을 치러야 하는 경매 특성상 대출 규제가 경매 수요에도 부담으로 작용할 것이란 관측이 나왔지만 실제 시장 흐름은 달랐다. 대출이 필요 없는 현금 부자와 실수요자가 동시에 유입되며 경매 열기가 확산된 것이다. 토허구역 지정으로 일반 매매시장에서 관할 구청의 거래 허가와 실거주 의무가 적용되자 규제에서 비교적 자유로운 경매시장으로 투자 수요가 이동했다는 분석이다. 전세를 낀 갭투자도 가능하다는 점이 수요를 자극했다.
 
실제 매매 거래와 경매 지표는 엇갈렸다. 서울 아파트 매매 거래량(계약일 기준)은 지난해 9월과 10월 각각 8000건을 넘었지만 10·15 대책 이후 11월 2786건으로 급감했다. 반면 경매 낙찰가율은 지난해 9월 99.5%에서 지난달까지 석 달 연속 100%를 웃돌았다. 특히 12월 낙찰가율은 102.9%로 2022년 6월 이후 3년 반 만에 가장 높았다.
 
지역별로는 강남권과 한강벨트 쏠림 현상이 뚜렷했다. 지난해 25개 자치구 가운데 9곳이 낙찰가율이 100%를 넘긴 가운데 성동구가 110.5%로 가장 높았다. 이어 △강남구 104.8% △광진구·송파구 각각 102.9% △영등포구 101.9% △동작구 101.6% 순이었다.
 
개별 물건 기준 역시 강남3구와 한강벨트에 상위 낙찰 사례가 집중됐다. 낙찰가율 최고 사례는 11월 경매에 나온 서울 성동구 금호동3가 두산아파트 전용 60㎡로 감정가의 160.2%인 13억3750만원에 낙찰됐다. 강남구 압구정동 미성아파트 전용 106.5㎡는 감정가보다 18억원 이상 높은 52억822만원을 기록했다.