아파트, 사지 않고 투자한다…임대아파트리츠 '첫선'

[데일리동방] 국내에서 처음으로 선보이는 공공지원 민간임대주택을 자산으로 활용한 주거형 공모리츠(부동산투자신탁·REITs) 이지스레지던스리츠에 관심이 집중되고 있다. 상업용 부동산을 자산으로 활용하는 기존 부동산 리츠와 달리 주거시설을 기반으로 두고 있어 쉽게 자산가치 현황을 파악할 수 있는 장점이 있어 투자자들의 높은 관심을 받을 것으로 보인다.

7일 업계에 따르면 이지스레지던스리츠는 6일부터 8일까지 일반투자자를 대상으로 청약을 진행한 후 이르면 이달 중 코스피에 상장될 예정이다. 지난달 30일부터 지난 1일까지 공모주식수 1790만주의 30%인 537만주에 대해 국내 기관투자자를 대상으로 진행한 수요예측에서는 76대1의 경쟁률을 기록했다.

이지스레지던스리츠는 국내에서 처음으로 선보이는 공공지원 민간임대주택리츠다. 오는 2022년 준공되는 공공지원 민간임대아파트 ‘인천 부평더샵’의 총 5678가구 중 3578가구를 매입한 이지스151호 펀드의 지분증권에 재투자해 운용하는 방식으로 배당이 이뤄지는 구조다.

이 리츠는 연 평균 추산되는 배당률이 공모가인 5000원을 기준으로 5.2%에 달할 것으로 전망된다. 기존에 상장된 공모리츠와 비교해 높은 배당률이라고 보긴 어렵다.

그러나 업계에서는 경기 변동에 민감한 오피스·리테일 등 기존 리츠와 비교해 안정적인 수익구조를 갖출 것으로 보고 있다.

이 리츠는 투자자들에게 익숙한 자산인 아파트를 대상으로 배당에 나서는 점도 매력적인 요소로 꼽힌다. 게다가 투자대상 주택을 일괄 매입해 할인된 가격에 자산을 취득·운용함으로써 이익을 극대화한다는 장점도 있다.

실제 이지스 151호 펀드는 이 아파트를 감정가인 3.3㎡당 1150만원보다 200만원가량 낮은 923만원에 매입했다. 이를 다시 편입한 이지스레지던스리츠도 감정가보다 저렴한 3.3㎡당 985만원에 아파트를 매입한 효과를 보는 것이다.

무분별한 매입이 아닌 임차수요가 높은 소형 평형 위주로 자산을 형성한 것도 안정적인 배당이 가능한 요소 중 하나다. 공공지원 민간임대주택 특성상 임대료 인상률도 연 5%로 제한되므로 공실리스크도 최소화할 수 있다.

오는 2022년 준공 후 8년간의 의무임대기간을 마치면 추가 수익도 기대할 수 있다. 이지스레지던스리츠는 아파트를 8년 동안 임대로 운용한 뒤 기간이 끝나면 일반분양 등으로 매각해 투자금 회수가 가능하다. 임대 분양자들에게 우선 분양권리도 없어 분양전환시점 주변시세를 반영해 취득금액보다 월등히 높은 분양가를 책정할 수 있다. 이 차익 역시 투자자들에게 돌아가는 구조다.

전문가들 역시 기초자산이 비교적 친숙한 아파트라는 점에 주목해야 한다고 조언한다. 시세 대비 낮은 임대료로 안정적인 투자가 가능하고 높은 매각차익을 기대할 수 있어 일반 투자자들에게 높은 관심을 끌 것으로 예상했다.

라진성 KTB증권 연구원은 “정부의 공적 지원을 바탕으로 경쟁력 있는 가격에 투자대상 자산을 매입하고 운영기간 중에는 시세보다 낮은 임대료로 운영해 안정적 임대수익과 함께 매각 시 시세차익을 실현할 가능성이 높다”며 “작은 시가총액과 배당수익률이 5% 초반대로 상장리츠들보다는 다소 낮지만 중장기적으로 안정적인 수익을 거둘 수 있는 구조를 갖췄다”고 설명했다.